رشد 58 درصدی واحدهای خالی از سکنه در 5 سال اخیر/ افزایش نرخ اجاره بها با شروع فصل جابجایی

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد ، با توجه به رکود چندین ساله در بازار مسکن و ادامه این سیر در سال جاری در این رابطه گفت‌وگویی با علی چگینی مدیر کل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن انجام داده‌ایم.

علاوه بر تقاضای مصرفی در بازار مسکن، تقاضای سوداگرانه نیز در اين بازار وجود دارد. به دليل ورود و خروج گسترده سفته بازان به این بازار، بخش مسکن همواره با نوسانات شدیدی روبرو می‌گردد به طوریکه عموما پس از طی یک دوره رکود و ثبات قیمتی، بازار مسکن با دوره رونق و شوک قیمتی نسبتا شدیدی مواجه می‌شود و این سیکل همواره تکرار  می‌شود.

بازار مسکن علاوه بر تاثیرپذیری از سیکل‌های تجاری که ناشي از خصايص درونی بخش مسکن است، از عواملی بیرونی همچون شوک‌های ارزی، نرخ بهره، تورم عمومی و شرایط کسب و کار نیز تاثیر می‌پذيرد. بر این اساس پس از شوک قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن، طی سال 1391 و ابتداي سال 1392 به دلایل مختلف همچون افزایش شدید نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسكن را با ركود مواجه ساخت.

رکود فعلی در بازار مسکن در ادامه دوره‌های رونق و رکود به وقوع پیوسته است ليكن با توجه به اتمام زمان معمول دوره رکود و مجموعه اقدامات صورت پذیرفته، جهت تقویت بخش مسکن و همچنین ایجاد رونق نسبي در کل اقتصاد کشور، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سال جاری با رونق در تقاضا و به تبع آن رونق در ساخت و ساز و عرضه مواجه گردد.

بررسی تعداد معاملات در سال 1395 و دو ماه اول سال جار،ی حاکی از افزایش نسبی تعداد معاملات به عنوان یکی از نشانگرهای افزایش تقاضا، در بخش مسکن است و انتظار می رود، روند افزایش تعداد معاملات در ادامه سال جاری و سال آتی ادامه داشته باشد و شاهد افزایش ساخت و ساز  نیز باشیم، اما با توجه به سیاستگذاری های دولت در حوزه اقتصاد برای ایجاد ثبات در متغیرهائی همچون نرخ ارز، کنترل تورم عمومی، کاهش غیر دستوري نرخ بهره و ... پیش‌بینی می‌شود در صورت تداوم این سیاست ها، افزایش قیمت قابل توجهی در بازار مسکن ایجاد نشود.

طبق اعلام مركز آمار ايران در سر شماری نفوس و مسكن، طي سال‌هاي 1390 تا 1395 واحدهای مسكونی خالی، با رشد 58 درصدي از 1.66 میلیون واحد به حدود 2.58 میلیون واحد در سال 1395 افزايش يافته است که این میزان از واحدهای مسکونی خالی در سال 1395 معادل با 11 درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در این سال است.

بررسی توزیع استانی واحدهای مسکونی خالی نیز نشان می‌دهد بيشترين تعداد واحدهاي مسكونی خالی در  استان‌های تهران، اصفهان، خراسان رضوي به ترتيب حدود 490، 242، 195 هزار واحد بوده است و كمترين تعداد واحدهای مسکونی خالي متعلق به استان‌های ايلام، كهگيلويه و بويراحمد و خراسان شمالی به ترتيب با اعداد 13.3، 13.7 و 23.1 هزار واحد است. 

اجاره بهای مسکن از متغیرهای درون و برون بخشی بازار اجاره تاثیر می پذیرد. متغیرهای دورن بخشی متاثر بر اجاره بها را می توان میزان عرضه و تقاضای در بازار اجاره و همچنین تغییر و تحولات فصلی این بازار نام برد. در شرایط فعلی به دلیل عدم تغییر قابل توجه در شرایط عرضه و تقاضای مسکن اجاره ای، امکان تاثیرپذیری اجاره بها از این ناحیه دور از انتظار است ولی جابجائی مستاجران در فصل نقل و انتقالات (تابستان) می تواند باعث افزایش اجاره بها در این فصل شود.

متغیرهای برون بخشی متاثر بر اجاره بها عموما شامل قیمت مسکن، تورم عمومی و همچنین نرخ سود بانکی است. در بلندمدت و میان مدت، با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، مالکین واحدهای استیجاری به منظور کسب بازدهی مطلوب از اجاره داری و حفظ قدرت خرید اجاره بهای دریافتی، اقدام به افزایش اجاره بها می نمایند. 

با افزایش نرخ سود بانکی از طرفی مالکین به دریافت رهن بیشتر (بجای مبلغ نقدی اجاره بها) تمایل پیدا می نمایند (و برعکس) و از طرف دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، با مقایسه بازدهی اجاره و بازدهی سپرده گذاری در سیستم بانکی، مالکین واحدهای استیجاری، بازدهی (اجاره بهای) بیشتری را طلب می کنند.

بررسی تورم عمومی و قیمت مسکن طی دوره بلند مدت 1370 تا 1395 (جدول 1)  حاکی از این است که در این دوره نرخ رشد سالانه این دو متغیر تقریبا برابر و قابل ملاحظه (حدود 20 درصد) بوده و به تبع آن نرخ رشد سالانه اجاره بها نیز بالا و در حدود نرخ رشدِ دو متغیر مذکور بوده است. ولی در دوره سه ساله اخیر (دوره زمانی 1393 تا 1395)، با کنترل تورم عمومی و ایجاد ثبات در بازار مسکن، اجاره بها نیز کنترل شده و به طور میانگین به حدود  11 درصد کاهش یافته است. 

بررسی نرخ رشد اجاره بهای مسکن و تورم عمومی نسبت به ماه مشابه سال قبل در طی سال های اخیر، نشان می دهد با کاهش تورم عمومی، نرخ رشد اجاره بها نیز به طور مداوم سیر نزولی داشته و از حدود 20 درصد در مهر ماه 1392 به 9.4 درصد در اردیبهشت ماه 1396 کاهش یافته است.

بر این اساس آمار و ارقام رسمی منتشر شده، بیانگر وجود ثبات نسبی در بازار اجاره و افزایش محدود اجاره بها طی  سال ها و به خصوص ماه های اخیر است و پیش بینی می شود این روند در ادامه سال جاری نیز صرفنظر از برخی نوسانات فصلی ادامه داشته باشد.

بازار مسکن همواره با ادوار رونق و رکود روبرو بوده است، پس از طی دوره رونق در سال‌های 1391 وارد دوره رکود شد و در سال های بعد این رکود ادامه داشته است. از اصلی ترین عامل ایجاد و تعمیق رکود سال‌های اخیر در بخش مسکن، می توان رکود حاکم بر اقتصاد و در پي آن کاهش قدرت خرید خانوار پس از سال‌های 1391 به دلیل تحریم اقتصادی و نوسانات شدید در متغیرهای اقتصادی دانست. 

به نحوی که با تشدید تحریم‌های اقتصادی، از یک سو به دلیل کاهش درآمدهای نفتی و محدودیت های دیگر اعمال شده بر اقتصاد کشور، تولید ناخالص داخلی و اشتغال کشور و به تبع آن درآمد خانوار کاهش قابل توجهی یافت و از دیگر سو نرخ ارز با جهش شدیدی مواجه شد که این جهش ارزی نیز منجر به افزایش تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت مسکن در سال های 1391 و 1392 گردید. 

عامل دیگری که در تعمیق رکود اخیر بخش مسکن تاثيرگذار بوده، ورود موسسات اعتباری بسياري به بخش مسکن با ایجاد رونق در بخش مسکن طی سال 1391  است. بسیاری از اين موسسات، به دلیل تعیین دستوری نرخ بهره و سرکوب مالی ایجاد شده در آن دوره، نقدینگی خود را به بخش مسکن انتقال دادند و به افزایش قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری بیش از نیاز به خصوص در واحدهای مسکونی لوکس دامن زدند و بعد از ایجاد شرایط رکودی، برخی از این موسسات از بخش مسکن خارج شده و به تعمیق رکود فعلی در بخش مسکن دامن زدند و برخی نیز با فریز منابع مالی خود در این بخش مواجه شدند که این مساله نیز در ایجاد رکود در کل اقتصاد و بخش مسکن تاثیرگذار بوده است.