حق مستاجر برای فسخ قرارداد اجاره

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، مستاجر باید بتواند به طور کامل از منافع مالی که اجاره کرده است، منتفع بشود و هر عیبی که موجب نقص در بهره‌مندی مستاجر شود، در صورت امکان باید رفع شود؛ اگر هم رفع عیب و ایراد عین مستاجره امکان‌پذیر نباشد، مستاجر حق دارد تا قرارداد اجاره را فسخ کند.

ممکن است پس از انعقاد عقد اجاره، مشخص شود که عین مستاجره، معیوب است. در این صورت مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند؛ البته فسخ قرارداد اجاره شرایطی دارد که سعید مرادی، حقوقدان و وکیل دادگستری به تشریح آن پرداخته است.

مرادی در خصوص اینکه در صورت وجود عیب در عین مستاجره، چه اقدامی باید انجام داد، اظهار کرد: برابر ماده 471 قانون مدنی، برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

وی ادامه داد: باید توجه داشت اگر عین مستاجره معیوب باشد، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد اما اگر موجر اقدام به رفع عیب کند و این رفع عیب به نحوی باشد که ضرری به مستاجر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.

این وکیل دادگستری افزود: ضمن اینکه عیبی موجب حق فسخ به وسیله مستاجر است که نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع را به دنبال داشته باشد و اگر عیبی پس از عقد، قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار فسخ برای مستاجر است همچنین اگر در طول اجاره این عیب به وجود آید، نسبت به باقیمانده مدت، مستاجر دارای اعمال خیار جهت فسخ خواهد بود.

مرادی اضافه کرد: هرگاه نیز عیب به‌گونه‌ای باشد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد و نتوان آن عیب را رفع کرد، اجاره باطل می‌شود.

وی تاکید کرد: مستاجران باید بدانند که اگر در عین مستاجره بدون اذن موجر، تعمیراتی انجام دهند، برابر ماده 502 قانون مدنی، حق مطالبه قیمت آن را نخواهند داشت البته باید در نظر داشت برابر ماده 486 تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک خواهد بود مگر آن که شرط خلاف آن شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد.

این حقوقدان گفت: همچنین برابر ماده 485 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود البته در این مورد مستاجر حق فسخ اجاره را به واسطه مانعی که در سر راه بهره برداری ازعین مستاجره کلاً یا بعضاً به‌وجود آمده است، دارد لذا این حق برای  مستاجر محفوظ نگه داشته شده است.

وی در خصوص تاثیر اسقاط خیارات در قرارداد بیان کرد: به استثنای خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مختص بیع هستند، مابقی خیارات در عقد اجاره وجود دارند؛ این مطلب در ماده 456 قانون مدنی هم تاکید و گفته شده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است یافت شود مگر خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مختص بیع است.

مرادی اضافه کرد:  اجاره عقدی لازم است و تا زمانی که منقضی نشده، هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند. خیاراتی که در قالب شرط ضمن عقد در قراردادهای اجاره در نظر گرفته می‌شود، از جمله حقوقی است که برای هریک از طرفین جهت برهم زدن معامله در نظر گرفته می‌شود که برخی از آنها را طرفین می‌توانند با اختیار و تراضی اسقاط کنند اما اغلب متعاملین سعی می‌کنند که دو  خیار عیب  و تدلیس  را ساقط نکنند زیرا ممکن است عیبی وجود داشته باشد  و مانع بهره‌برداری از عین مستاجره شود یا  تدلیسی به کار گرفته شده باشد  که موجب فریب هر یک از طرفین شود.

وی در ادامه عنوان کرد: عبارت «اسقاط کافه خیارات» در متن قرارداد به این معنا است که کلیه خیارات قانونی را با توافق در مورد آن قرارداد بخصوص، از بین برده‌ایم؛ بنابراین با امضای این بند دیگر نمی‌توانیم به هیچ وجه قرارداد را فسخ کنیم و باید ملتزم به آن باشیم.

مرادی تصریح کرد: این موضوع بدین معناست که حتی خیار غبن فاحش هم ساقط شده و لذا ضروری است افراد به متون قراردادها توجه کافی داشته و در صورت عدم فهم معانی با استفاده از مشاوران حقوقی و پس از اطلاع کامل از متن قرارداد، آن را امضا کنند.

این حقوقدان افزود: البته این موضوع، مانع از آن نیست که مثلا اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر نتواند قرارداد را برهم بزند.ضمن اینکه اگر مستاجر از مال مورد اجاره، استفاده‌ای کند که موجب خرابی و ضرر به عین مستاجره شود، موجر می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه صلاحیتدار درخواست کند؛ البته به شرطی که موفق نشود وی را از این اقدام منع کند، این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند. 

وی خاطرنشان کرد: اسقاط کافه خیارات بدین معنا نیست که در موارد خلاف متن قرارداد و قوانین جاریه و تعدی و تفریط نتوان هیچ گونه اقدام قانونی انجام داد بلکه صرفاٌ آن دسته از خیاراتی که ساقط شده، مد نظر است و نیازی به درج موارد خلاف قانون، نظم و اخلاق عمومی در قرارداد جهت رعایت آنها نیست بلکه از قواعد عمومی و آمره هر قراردادی است.