صندوق‌های زمین و ساختمان نباید مشمول مالیات بر ساخت شوند

علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اظهار کرد: مروری بر قانون مالیات‌های مستقیم پیرامون ماده‌ای که مالیات بر تولید مسکن را وضع کرده، نشان می‌دهد که در قوانین قبل از اصلاحیه سال ۱۳۸۰ به عنوان مثال زمان اجرای برنامه سوم توسعه، سازوکار مالیات بر تولید مسکن به گونه‌ای بوده که سازنده مشمول مالیات‌های سنگین می‌شده است. به عبارتی مالیات تولید مسکن به گونه‌ای اخذ می‌شد که چنانچه سازنده بیشتر از ۲ یا ۳ واحد مسکونی احداث می‌کرد،۵۰ درصد درآمد سازنده مشمول مالیات می‌شد.
 
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در برنامه سوم تلاش شد تا در راستای حمایت از تولید، مالیات مذکور تعدیل شود و نهایتا در ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۸۰ مجلس شورای اسلامی، نرخ تعدیل شده مالیات بر ساخت مسکن گنجانده شد. مندرجات این ماده به این صورت است که سازنده مسکن علاوه بر مالیات نقل و انتقال، معادل ۱۰ درصد ارزش اعیانی ملک را به عنوان مالیات بر تولید پرداخت می‌کند و به جز این دو مورد مشمول مالیات دیگری نمی‌شود.
 
وی افزود: هم‌اکنون نیز این روال جاری است؛ اما با اجرای اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم که مقرر است از ابتدای سال ۹۵ اجرایی شود، شیوه فوق تغییر خواهد کرد. در اصلاحیه قانون مالیات‌ها، ماده ۷۷ مورد بازنگری قرار گرفته و فعالیت ساخت و فروش مسکن به عنوان یک حرفه تلقی شده است. این حرفه مانند سایر مشاغل مشمول اخذ مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم قانون مالیات‌های مستقیم و نرخ‌های مندرج در ماده ۱۳۱ شده است.
 
چگنی با بیان اینکه تدوین آیین‌نامه اجرایی اصلاحیه این قانون بر عهده وزارت امور اقتصادی و دارایی است، گفت: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن خواستار تدوین آیین‌نامه به گونه‌ای است که کمترین آثار سوء را در بخش مسکن داشته باشد به ویژه آنکه پس از اجرای این قانون میزان مالیات‌های پرداختی بخش مسکن چند برابر خواهد شد. بنابراین در تلاش هستیم تا با مشارکت در تدوین آیین‌نامه به نحو بهینه به تدوین آن پردازیم.
 
این مقام ارشد وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: در این جلسات مسائل مختلف اثرگذار در نحوه استحصال درآمدهای سازندگان از قبیل «قیمت بالای زمین با توجه به اینکه زمین در ابتدای دوره زمانی ساخت و ساز خریداری شده و بخش مهمی از منابع مالی سازنده را صرف خود می‌کند»، همچنین درباره «دوره زمانی طولانی و هزینه‌های بالای ساخت مسکن» و در نهایت درباره «زمان اجرای آیین‌نامه اخذ مالیات از سازندگان مسکن با توجه به طولانی بودن فرایند جابه‌جایی اسناد مبایعه‌نامه میان خریدار و فروشنده» را با مسئولان وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی در میان گذاشتیم و در تلاش برای اجرای عادلانه این ماده قانونی هستیم.
 
چگنی با بیان اینکه دنبال آنیم تا با اخذ اینگونه مالیات‌ها، به فرایند تولید مسکن آسیب وارد نشود، گفت: نباید مالیات بر ساخت به شکلی باشد که تولیدکننده را از بخش مسکن به سایر بخش‌های اقتصادی موازی و غیر مولد فراری دهد؛ از همه مهتر اینکه با وجود رکود کنونی مسکن، فعلا زمان مناسبی برای اجرای این ماده از قانون مالیات‌های مستقیم نیست و اجرای آن مستلزم تعدیل است. همچنین در خصوص مسائل بسیار ریز و فنی مراحل ساخت و ساز از قبیل «زمان آغاز و پایان پروژه»، «نحوه محاسبه هزینه‌کردها»، «قیمت زمان ساخت و قیمت زمان فروش که بسیار متفاوت هستند» و ... هم معتقدیم که باید در آیین‌نامه اجرایی اصلاحیه ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شود. البته همه این مسائل به مسئولان وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی منتقل شده و در برخی موارد اتفاق نظر حاصل شده است. تمام تلاشمان این است حق و حقوق سازندگان احقاق شود. به خصوص در زمینه نحوه محاسبه زمین؛ به این شکل که اگر قیمت زمینی که در زمان قبل از ساخت خریداری شده از قیمت زمین در زمان فروش واحد مسکونی کم شود، بخش زیادی از مبلغ نهایی مالیات کم می‌شود.
 
وی ادامه داد: همچنین اگر هزینه‌های مالی به طور کلی مورد محاسبه قرار گیرد، مبلغ نهایی مالیات تعیین شده، کاهش چشمگیری خواهد داشت. یا اینکه توجه به اینکه هزینه‌های فروش و هزینه‌های ساخت به مرور زمان با هم تفاوت زیادی خواهند داشت. لحاظ شدن این موضوع در محاسبه مالیات‌ها، در تعدیل مالیات نهایی اثرگذار است. این موارد به مسئولان ذی‌ربط منتقل شده است.
 
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: دولت بر اساس قانون، یک بار ۱۰ درصد مالیات علی‌الحساب می‌گیرد و سپس عملکرد را محاسبه و مالیات نهایی را اخذ می‌کند؛ به این صورت که سازنده باید قیمت خرید زمین، هزینه‌های ساخت و درآمدش از فروش واحدهای مسکونی را به دولت اعلام کند. پس از کسر هزینه‌کرد از درآمد، مبلغ مابه‌التفاوت به دست آمده که همان سود سازنده است، بخشی از آن مشمول معافیت مالیاتی می‌شود و مابقی آن تا ۲۵ درصد مشمول مالیات می‌شود.
 
چگنی اذعان داشت: این احتمال وجود دارد که سازنده در صورتی که مالیات‌های سنگینی از سوی دولت برای او معین شود، مبلغ اخذ شده از سوی دولت را در قیمت نهایی کالای خود محاسبه کند و در نتیجه متضرر نهایی مردم باشند. اما در شرایط فعلی که بازار راکد است، اخذ مالیات از سازنده تنها به عمیق‌تر شدن رکود می‌انجامد.
 
وی در پاسخ به این پرسش که آیا اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم شامل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نیز می‌شود یا خیر؟، گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان از یک طرف بر اساس قانون «توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید» از مالیات معافند. اما از سویی دیگر با اصلاحیه جدیدی که بر ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شده، ساخت‌و‌سازهایی هم که از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان انجام می‌شوند، تا سقف ۲۵ درصد مشمول مالیات می‌شوند. باید از نظر حقوقی تحلیل شود که آیا قانون جدید ناسخ قانون سابق مبنی بر معافیت مالیاتی صندوق‌های زمین و ساختمان هست یا اینکه آن معافیت سابق همچنان پابرجاست؟ متأسفانه آن دسته از صندوق‌های سرمایه‌گذاری که کار تولیدی نداشته و صرفا به دلالی مشغولند، مشمول معافیت مالیاتی‌اند؛ اما صندوق‌های زمین و ساختمان که فعالیت مولد و اشتغال‌زا دارند، با قانون اخیر ممکن است مشمول مالیات شوند. به هر حال نباید تولیدکننده را با اخذ چنین مالیات‌هایی جریمه کرد. در حال حاضر چنانچه فردی زمینی خریداری کرده و سپس ۴ سال بعد آن را بفروشد، مالیات بسیار اندکی بابت سود مترتب بر این خرید و فروش از او اخذ می‌شود؛ اما اگر همین فرد در زمین خریداری شده، ساخت و ساز ـ به عنوان فعالیت اقتصادی سالم، مولد و اشتغال‌زا ـ به راه بیندازد، باید تا ۲۵ درصد مالیات بدهد.